2025年的楼市在“高开低走”中收尾，一季度的短暂回暖后，市场又陷入调整，让不少购房者、房企心里都没了底。
2026年作为“十五五”开局之年，楼市到底能不能真正回暖？是全面复苏还是继续分化？其实答案不在猜测里，而在政策导向、供需变化和市场信心这三大核心逻辑中。
政策组合拳发力：“稳”字当头
2026年的楼市政策方向已经明确，核心就是“稳市场、去库存、优供给”，而且力度和精准度都在升级。
中央经济工作会议直接把“稳定房地产市场”列为重点任务，还给出了具体打法：因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房当保障房。
需求端的支持会更实在。一方面要清理住房消费的不合理限制，比如部分城市过严的限购、偏高的社保要求，还有异地公积金使用的壁垒都会逐步打破。
另一方面，公积金改革会深化，像提高贷款额度、简化异地办理流程这些政策会普及，北京已经把首套房公积金贷款上限提至140万元，未来还可能扩大提取范围，甚至能用于子女教育、大病医疗，减轻购房者压力。
供给端也有新动作。
库存多的三四线城市会严控新增住宅用地，而一线和核心二线城市会优先保障改善型住房用地。更关键的是，浙江、四川等省份已经开始用专项债券收购存量商品房，转化为保障房或人才房，既帮房企去了库存，又补了保障房的缺口，一举两得。
这些政策不是短期刺激，而是系统性托底，为市场回暖铺路。
市场分化成定局
明年楼市绝不会出现“一刀切”的回暖，城市间的分化会越来越明显，“强者恒强、弱者补短板”是大趋势。
一线和核心二线城市已经显现企稳信号，2025年前11个月，一线城市商品住宅去化周期维持在12-15个月的合理区间，民营房企也开始回归核心地块竞价，北京、成都等地甚至出现了高溢价拿地的情况。
这些城市的回暖动力很明确：一是改善型需求集中，大家对“好房子”的需求越来越旺，优质地段、高品质的楼盘更受欢迎；
二是人口持续流入，新市民、青年群体的刚性需求还在释放。2024年我国户籍人口城镇化率还不足50%，还有大量住房需求没满足，只要政策放宽、成本降低，这部分需求就会慢慢释放。
而三四线城市的压力依然很大，部分城市去化周期超过24个月，库存积压严重。
这些城市的核心问题是人口流出、需求不足，明年的重点还是去库存：扩大购房补贴、降低置换门槛、盘活闲置资产。如果不能有效吸引人口、激活内需，回暖会比较缓慢，很难跟上一二线城市的节奏。
回暖关键：信心修复
楼市回暖的核心，除了政策和供需，更在于信心和风险的平衡。
2025年市场的“高开低走”，很大程度上是因为信心不足，前期积压需求释放后，大家又陷入观望。
不过好消息是，行业风险化解已经取得进展，2025年房企境内外债券兑付规模比2024年下降30%，融创、碧桂园等出险房企也在通过债务重组逐步回血。
信心修复需要两个关键：一是保交楼持续推进，2025年保交楼任务已经全面完成，明年只要保持这个节奏，就能打消购房者的最大顾虑；
二是房价预期稳定，2025年全国商品房销售额降幅已经收窄，房价降幅也在持续收窄，随着政策效果显现，“买涨不买跌”的观望情绪会慢慢缓解。
不过也要看到，回暖不会一蹴而就。
房地产开发投资还在下降，这是房企消化库存、理性调整的结果，短期内很难快速反弹。
而且市场已经从增量扩张进入存量提质的新阶段，“好房子”建设、城市更新会成为新的增长点，这种转型需要时间，不能指望楼市回到过去的高速增长状态。
总体来看，2026年的楼市不会是全面暴涨的“大回暖”，更可能是“稳中回升、分化加剧”的格局：一线和核心二线城市会逐步企稳回暖，改善型市场成为主力；三四线城市以去库存为主，回暖节奏较慢。
对于购房者来说，刚需可以趁政策红利择机上车，改善型需求可以关注高品质楼盘；对于房企来说，聚焦核心城市、提升产品品质才是破局关键。
楼市的转型阵痛还在继续，但政策托底的信号明确，供需匹配的逻辑正在重构。
明年的楼市不是“能不能回暖”，而是“如何回暖”，一个更健康、更注重民生的房地产市场，正在转型中慢慢成型。
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